الجزء الثالث و العشرين (15) حمدي عصام
"أسس ومحاذير "
حقيقي "الحذر لا يمنع قدر" ولكن !!!
لو تعمقت في الأزمة المالية الأمريكية الحالية ستجد بأن لها أسباب أربعة جوهريه وهى أيضاً جوهر فكر التمويل العقاري في " ... " وأيضاً هي جوهر النظام الأقتصادى فيها وهذه الأسباب هي "الفساد و(الاستهتار والإهمال) والتعقيدات الروتينية والثقة الزائدة (التي قد تصل إلى حد الغرور الذي يؤدى بالتالي إلى البعد عن الواقع وعدم رؤية الطريق) " , ونحن في بلادنا بنكرر النموذج الأمريكي بمساوئه ولكن مع إضافة بعض التعديلات المؤدية للأسف الشديد إلى الأسوأ .
وسوف أبداء هنا في طرح واقعي للمشكلة بدون رتوش أو محاباة لأحد وهذا من أجل الصالح العام لبلادنا وفى تبسيط شديد حتى يفهم العامة قبل الخاصة الموضوع .
وبدأً ذو بدء ... حقيقي ظهير شركات التمويل العقاري في البورصة قد تأثر وأيضاً السوق العقاري واكب هذا التأثر بسقوط مماثل فالسوق العقاري قد تراجع نوعاً ما فى مصر حالياً و إن حقيقي "الحذر لا يمنع قدر" ولكن لابد هنا من وقفه مع الذات لتصحيح الأوضاع فإن لم نستفيد الآن من الدرس ونتخذ العبر للمستقبل فعلي الدنيا السلام .
فإدماج شركات التمويل العقاري في عدد أقل من الشركات هي رؤية جيده من وزير يشاد بها ولكن لابد هنا من اتخاذ الضوابط المناسبة لذلك فهذه الخطوة ليس الهدف منها مجرد تقليل العدد وخلق كيانات أقوي ولكن هناك بعض الضوابط لو أتخذت في الاعتبار لعظمت الفائدة من ذلك الأندماج وعليها فأنا سأقترح عدة ضوابط من وجهة نظري المتواضعة لو اتخذت في الاعتبار لكانت الفائدة أكبر :
أولاً : من المعروف بأن شركات التمويل العقاري الموجودة والمصرح لها بالعمل في السوق حالياً هيا 9شركات وهذا بالإضافة بأن القانون "والبنك المركزي" بيسمح للبنوك الموجودة والعاملة في مصر بالعمل في السوق العقاري في حدود 5% من محفظتة "وهذا طبعاً بفكر تنويع محفظتة وعدم وضع كل البيض في سلة واحده" و إن من المعروف الشركات العاملة فعلاً في التمويل العقاري هم فقط 4 شركات فقط وعلى رأسهم البنك العقاري العربي ... وأننا إذا فكرنا هنا بدمج الشركات مثلاً في أربع كيانات قويه فيجب مراعة فى الدمج أن تدمج الكيانات التي لم تستطع اختراق السوق مع الكيانات التي استطاعت اختراقه بآلياته وضوابطة الحالية وذلك لتحسين أداء الكيانات التي لم تستطع اختراقه لأسباب متعددة "منها على سبيل الذكر وليس الحصر ضعف كوادرها وعدم تمكنهم من الرؤية الجيدة للسوق" وأن تعددت واختلفت الأسباب ولكن كانت النتيجة واحده وهى عدم استطاعتهم اختراق السوق ,
وثانياً : هذا سوف يدعم الموقف المالي على العموم لهذه الشركات وبالتالي فسينشأ الدمج شركات أقوى كيناً وهيكلاً وتتمتع بخبرات أكثر وأفضل في السوق .
وثالثاً : تغيير الفكر الحالي في التعامل مع قانون التمويل العقاري لأننا في أشد الحاجة إلي للمزيد من الخبراء العقاريين بأنواعهم الثلاثة "وسطاء وخبراء تقييم ووكلاء عقاريين" لضبط المنظومة ( فالأعداد المعتمدة حالياً لا تكفى لعمل المنظومة بشكل جيد "وهذا بالأضافه إلى إن حتى المعتمد منهم لا يعمل ومن بيعمل من المعتمد منهم" فأقل ما يقال عنه بأن له صلات جيده وطيبه بأهل القرار والبنوك والشركات العاملة في هذا المجال ) " وأنا وأن كنت أرى بأن العلاقات العامة هي بالتأكيد عامل جيد في تحسين الأمور وسيرها بصوره أفضل إلا أنني أرى بأن يجب أن تكون منظومة الخبراء بأنواعهم الثلاثة مستقلة تماماً ومنفصلة عن شركات التمويل مثل القضاء فأي علاقة بينهم قد تؤثر على استقلال قرار الخبير يجب أن تجرم لأنها بالتأكيد ستصب في الغالب لحساب الطرف الأقوى على حساب الضعيف و لن تمثل الشرعية ولن تمثل روح القانون وستحقق اختلال في السوق سيؤدى لمثل الانهيار الحادث في السوق العقاري الأمريكي بانهيار مماثل في السوق المصري .
رابعاً : تفعيل دور الوسطاء العقاريين في منظومة التمويل العقاري لخطورة دورهم في المنظومة فمهمة الوسيط ألأساسيه التي أنشأها القانون و التي جعل لها القانون شخص مستقل عن الكيان البنكي لشركات التمويل والعميل ليقوم بمهه أساسيه وهى أن "ينور العميل" !!! فيجب ألا ينحاز لأي طرف منهم (وعندما تفهم الفقه وفكر المشرع لهذا القانون هنا ستفهم [بأن المشرع أنشأ هذه المهنة الجديدة من أجل أن تحمى الطرف الضعيف في علاقة التمويل فيبصر الوسيط العميل "طالب التمويل" بالمخاطر الحالية والمستقبلية لعملية التمويل والقرض المبرم بينه وبين الشركة وليساعده علي اختيار أفضل القروض والشروط وشركة التمويل المناسبة له ويساعده أيضاً في فهم الأليه ككل ] فلهذا فهو يجب أن يكون محايد تماماً وألا ينحاز لأي طرف أي إن كان حتى يستطيع أن "ينور العميل جيدا وأن يفهمه ماله وما عليه ... الفهم النافي للجهالة " وأنا في رأيي هنا أن المشرع قد أصاب فعلاً في هذا النقطة كبد العقلانية والمنطق السليم "فنحن إن وصلنا بالعميل لبر الأمان فقد وصلنا أيضاً بالتمويل العقاري ككل لبر الأمان " فالعميل هوة في الحقيقة اللبنة الأساسية للتمويل العقاري ككل وأن العمل ضد مصلحة العميل سيؤدى لانهيار المنظومة ككل فهي ستكون عندئذ ككيان كبير من الخشب وقد نخره السوس ( ولاحظ بأن ما حدث في أمريكا عبرة فعندما كانت المنظومة فاسدة ولا تعمل بالكيف الذي حدده القانون أدت في النهاية لانهيار التمويل العقاري و الاقتصاد الأمريكي معه ككل ولاحظ أيضاً بأن الكيانات الأوروبية للتمويل العقاري لم تنهار بنفس الكييفيه التي حدثت في أمريكا ولكنها تأثرت بتداعيات الأنهيار الأمريكي وذلك لأن التمويل العقاري عندها أقل فساداً وأكثر التزاما بروح القانون وبنوده وهى الحيادية و الاستقلالية للخبراء العاملين في هذا الحقل ولكنها قد تأثرت بالعامل النفسي المتمثل في فقد ثقة المستهلك في منظومة التمويل العقاري في العالم كله وأيضاً تأثرت لأن ظهيرها في البورصة تأثر للانخفاض الشديد في مؤشرات البورصات العالمية عامه وبما أن أيضاً الانهيار المالي قد أتي من التمويل العقاري والبنوك العاملة فيه فبالتالي كانت هذه الشركات هي الأكثر انهيارا في البورصة من هذا الجانب وأكبر المتأثرين ) ,
ولكنها قد تأثرت بالعامل النفسى وكان هو أثاث الاهتزاز المالي الذي حدث لها وأن كان الاهتزاز المالي أرحم بكثير من الانهيار المالي الذي حدث لأمريكا و إصلاحه أسهل نسبياً, ولكن ما يحدث حالياً في منظومتنا المصرية هو مسخ مشوه من التمويل العقاري الأمريكي بكل عيوبه فقد حيد الوسطاء تقريباً من المنظومة ليصبوا في صالح مؤسسات التمويل العقاري في مصر بل تحول هنا الوسطاء في مصر لمندوبى مبيعات لهذه المؤسسات "هذا لمن بيعمل منهم مع هذه الشركات وأما البقية العظمى فهي لا تعمل أساساً في السوق العقاري و لا يسند لها أي عمل وهذا بالطبع بيصب صرف في صالح مصلحة شركات التمويل ضد مصلحة العملاء "طالبي التمويل أو القروض" , هذا وقد نجت أوروبا من الانهيار الكامل لاقتصادها ومؤسستها لسببين الأول عدم استشراء الفساد في منظومتها كما في أمريكا والسبب الثاني لأنها فعلت قانون التمويل العقاري " كما يقول الكتاب وكما تريد روحه القانون أن تكون " .
وسأفسر هنا ما هو المقصود بهذا ... فمثلاً لقد أنشئ قانون التمويل العقاري فئات ثلاثه من الخبراء العقاريين من أجل ضمان نزاهة العملية كاملاً وهم :
1. الوسيط العقاري " ومهمته تنحصر في الوساطة بين العميل (طالب التمويل ) و شركات التمويل .
2. وخبير التقييم "ومهمته التقييم العقاري للعقارات محل التعامل عند أبرام التمويل وعند إنهائه (أي عند البيع الجبري في حالة الفشل في استمرار علاقة التمويل في حالة التعسر في السداد) .
3.الوكيل العقاري (ومهمته القيام بأجراءات المزادات مثل خبير المزادات) .
ولتوضيح الصورة أكثر فالمهمة الأساسية للوسيط العقاري هي ببساطه "تنوير العميل أثناء الوساطة والحيادية في الوساطة " وشرط أساسي طبعاً أن يعمل مستقل ولا يكون واجهه لأحد الشركات العقارية أو ممثلاً لها أو بيعمل لحسابها أو لصالحها بأي صوره من الصور "(لاحظ أن قلب عمله ومهمته أن ينور العميل) بمزايا وعيوب ومخاطر كل قرض عقاري ينشاه العميل وبأفضل جهة تناسبه لأبرام عقد قرض التمويل العقاري , وهذا حتى يعلم العميل العلم النافي للجهالة ما له وما عليه في القرض العقاري ولا ينحاز لأي من شركات التمويل العقاري وإن قانون التمويل العقاري أنشأ هذه الأليه من أجل ضمان حيادية وعدالة عملية القرض العقاري هناك فقد حافظ على العميل وعلى مصالحة الذي بيمثل اللبنة الأساسية في منظومة التمويل العقاري وبالتالي حافظ على المنظومة ككل "وقد تفهم الوسيط دوره في أوروبا أداه بطريقه صحيحة وذلك بأنه كان أثناء رواج العملية و انخفاض فوائد التمويل فكانوا بينبهوا العملاء في وقتها بخطر أنشاء قروض عقاريه ضخمه لا تتناسب مع دخولهم المستقبلية في حالة ارتفاع أسعار الفائدة إلى مستوياتها ومعدلاتها المعتاد والمتعارف عليها في هذه الدول في الأحوال العادية في المستقبل فتؤدى في النهاية لتعسرهم وبالتالي لتعسر المنظومة العقارية ككل "ولاحظ بأن فائدة الإقراض العقاري في أمريكا قد وصلت في حينها إلى 1.75% ووصلت بالتالي أيضاً إلى فأئده مقاربه في أوروبا" , إلا إن الرؤية الاقتصادية العقلانية لأغلب الاقتصاديين في أوروبا قد أفلحت فى تجنيب التمويل العقارى هناك الأنهبار وقد أفادت فى توجيه عمل الوسطاء إلى نصيحة العملاء بعدم أنشاء قروض عقاريه (إن لم تكن تتناسب أقساطها المستقبلية مع دخول العملاء في حالة ما ارتفعت الفائدة ووصلت لمعدلاتها المعتادة المعروفة مسبقاً ) وبالتالي لاحظ بأن هذا الأداء وهذه الوعي الزائد غير معروف أطلاقاً في بلادنا ولا هذه التوجبهات بهذه الطريقة الرائعة التي جنبت بلادهم الانهيار المالي " وإن كان هذا الحذر لم يمنع قدر ولكنه بالتأكيد قد أفاد في تخفيف الانهيار الحادث في سوق التمويل العقاري ", وإن كان للأسف فهذا الجزء من المنظومة "لاحظ أنا أقصد التنظيم الأقتصادى لمنظومة التمويل العقاري غير متواجد أو معروف في مصر" أو أقل ما يقال عنه بأنه لا يعمل جيداً , فالسبب الأول إن الوسطاء العقاريين الموجودين في مصر عددهم محدود جداً بالنسبة لحجم المنظومة ككل , والسبب الثاني بأن 90% منهم لا يعملوا مطلقاً "ولا عمليه واحده منذ تخرجه منذ أكثر من سبع سنوات "و 5% منهم بيعملوا على خفيف أي بشكل متقطع في عمليات نادرة نسبياً وأما الـ 5% الباقية فهي بتعمل بشكل معقول " ولاحظ بأن من بيعمل في هذه المنظومة هوة فقط من له صلات قوية بشركات التمويل العقاري وبالتالي سيكون غير محايد ومنحاز بشده لمن سيعطيه منهم فائدة أكبر ( وأنا رأي هنا بأن تحدد الهيئة لائحة بعمولة وأجور ثابتة ملزمه للجميع [بنوكاً وشركات وخبراء ] وتجبر الجميع على احترامها ".
وقد كان الفكر الأساسي في الفقه عند تشريع القانون بأن يكون الخبراء العقاريين محايدين ومستقلين تماماً فجوهر عملهم هو كالقضاة في الثلاثة مهام ألموكله أليهم تحت الثلاثة تصنيفات التي أنشأها القانون ,فهو كوسيط يجب أن يكون محايد حتى يضمن للعميل أفضل قرض بحيث يكون مناسب لظروفه الشخصية ودخله الحالي والمستقبلي وفى التصنيف الثاني أيضاً يجب أيضاً أن يكون محايداً ومستقلاً تماماً كالقاضي حتى يعطى السعر الحقيقي للعقار بعيداً عن أي ضغوط فلا يقف في صف شركات التمويل والبنوك ضد مصلحة العميل والعكس صحيح , فهذا كان للأسف أيضاً السبب الرئيسي لانهيار منظومة التمويل العقاري في أمريكا (لاحظ بأن الخبراء العقاريين هناك كان بيضغط عليهم من البنوك لعمل التقارير كما تهوا البنوك فهوت في النهاية بالمنظومة ككل أخذه اقتصاد الدولة ككل معها في الرجلين كما يقول المثل) , وذلك مع أن لم يكن لا كل الخبراء هناك فاسدين ولا كل البنوك العاملة في التمويل العقاري هناك فاسدة , ولكن لما غلب وطغي الفساد على المنظومة فأدى إلى انهيار المنظومة ككل "فالفساد لا ينظر في النهاية إلا إلى مصالحه الشخصية ولا يضع ولا يقدم مصالح المجتمع على مصالحه أبداً " .
ونحن للأسف أيضاً في مصر "سائرين على نفس الدرب تماماً فحالياً منظومة التقييم بتعتمد فقط على 117 خبير تقييم فقط , وهم بالتأكيد لا يكفوا على الإطلاق , فمصر تحتاج على الأقل إلى 56 ألف خبير عقاري ليحميها من عشوائية التقارير التي أدت في فترات كثيرة من تاريخنا الحديث إلى مصائب في بلدنا الحبيب (على سبيل الذكر وليس الحصر قضايا نواب القروض والهاربين بأموال البنوك وحسام أبو الفتوح الذي أخذ قروض بـ 1.4 مليار جنيه في مجموعها بدون ضمانات كافيه ... وطبعاً لو حيينا أن نذكر القائمة هنا كاملة لما أتسع النت لكتابتها فخلى الطابق مستور كما يقول المثل ولنعود لموضوعنا) ,فهل تعتقد أن اعتماد 117 خبير في 7 سنوات ومنهم فقط 31 خبير معتمد في البنك المركزي بيكفوا للحفاظ على مصالح شعب بأكمله بيتكون من 75 مليون مواطن وسأذكر هنا على سبيل الذكر وليس الحصر المجالات المخلفة لعمل الخبراء العقاريين ومنها " التمويل العقاري وأخذ القروض المختلفة بضمانات عقاريه وحصر التركات وتصفية وفض المنازعات التي يكون العقار جزءاً منها وتصفية الشركات والفرز والتجنيب والضرائب العقارية و..... والخ وأيضاً هناك مجالات لا حصر لها هنا وبتبدأ من الأنشطة المختلفة لوزارة المالية والعدل والاستثمار والصناعة والتجارة " فعملهم مؤثر في كل مكان وبيشمل كل الأنشطة المختلفة للاقتصاد فهل ما يحدث من اعتماد 117 خبير وأعتماد البنك المركزي لـ 31 خبير منهم وهذا على مدى سبع سنوات أي بمعدل 4 خبراء في السنة , وعندما نحتاج إلى عمليات تقييم كبيرة فى مصر فلا نثق بهم حتى ونسندها لمكاتب تقييم أجنبية خلف البحار التي تعود وتسندها لمكاتب محليه من الباطن بفتافيت من قيمة المدفوع لها بالعملة الأجنبية "وهذا لأننا مازلنا بنعانى من عقدة الخواجة فهل ما يحدث بيمثل المصلحة العامة للدولة والسبب الثاني في هذه الجزأيه إن استقلالية الخبراء مطلوبة ولاحظ أن القانون قد أنشأ هيئة التمويل العقاري ليتبعها الخبراء من أجل ضمان استقلالهم ولكي تراقب تنفيذ قانون التمويل العقاري وعمل هيئاته المختلفة ومع ذلك ستجد فيه مخالفات صريحة للقانون بتتغاضى عنها الهيئة ومنها على سبيل الذكر وليس الحصر (ستجد أن هناك جزء كبير من الخبراء معين أو مرتبط بشركة من شركات التمويل أو البنوك بصورة أو بأخرى " وعلى سبيل الذكر وليس الحصر فبيوجد 12 خبير من المعتمدين والموجودين في الجداول بيعملوا كموظفين في بنك الإسكان " ) !!! وهم بالتالي طبعاً قد فقضوا الاستقلالية والحيادية المطلوبة في عملهم وطبعاً فهم بيحابوا البنك على حساب العملاء وبيخفضوا من قيم التقييمات المقدرة عن طريقهم بنسبة 15% لصالح البنك حتى يضمنوا استمرار تدفق التكليف بعمل التقييمات عليهم وهذا في مخالفه صريحة للقانون تحت أنظار الهيئة وهى بتغض الطرف عنها وهذا بالطبع ما كان بيحدث في أمريكا وتسبب في الانهيار المالي الحالي .
وأما الدور الثالث لخبراء التمويل العقاري كوكلاء عقاريين فهو بيعمل فيه كخبير مزادات في حالات البيع الجبري بالمزاد العلني للحالات المتعسرة ويجب طبعاً أن يكون هنا أيضاً حيادياً ومستقلاً وغير منحاز لأي طرف حتى يضمن حقوق الكيان الضعيف " العميل أو طالب التمويل" أمام شركات التمويل الضخمة القوية (يوجد منهم 24 وكيل عقاري معتمد في الهيئة) وبيساعده على أداء عمله أثنين من المقيمين العقاريين الذان بيوضعا تقريرين منفصلين عن قيمة العقار "لأن من يقيم لا يبيع ومن يببيع لا يقييم " ويجب أن يسجل الخبير العقاري في كشف واحد فقط من كشوف الهيئة (وسيط أو مقيم أو وكيل) عقاري وهذا طبعاً لمن لا يعلم بأساسيات منظومة التمويل العقاري ,
وأنا أرى أيضاً بأنه لابد من تغيير فكر التمويل العقاري وأساسياته فاختراق السوق بالنسبة للشركات العاملة لابد ومن البحث عن آليات مناسبة لتخفيض معدل الفائدة العالي جداً السائد في سوق الإقراض العقاري في مصر وبيتعدى معدلات فائدة التمويل العقاري في العالم أجمع (وأن كان قد تأثر التمويل العقاري في كل العالم أجمع علي وجه العموم وفي مصر علي وجه الخصوص بسبب الأزمة المالية العالمية وأزمة السيوله وأزمة التمويل العقارى خاصة إلا أنه مازال بيعمل هنا نظراً لربحيته العاليه فى مجال التمويل العقاري للشركات العاملة فيه بالنسبة لكل العالم ) .
والسبب الثاني لأن التمويل العقاري في مصر معنى بفئة الأغنياء في مصر وهى تمثل في حدود الـ 10% من الشعب المصري وهذه الفئة لا تتأثر كثيرا بالأزمات المالية التي بيعاني منها الـ 90% الباقية من الشعب المصري .
المهم و الخلاصة هنا بأن التمويل العقاري في مصر هو الأربح في العالم بالنسبة لشركات التمويل العقاري مما سيؤدى إلى تكالب الشركات الأجنبية عليه في حالة لو فتحوا لتقييدها في سوق التمويل العقاري المصري بضوابط تقيد خروجها السريع في حالة أي أزمة أو خسارة طارئه بسهوله وهذا لأن زيادة التنافسية بين شركات التمويل القادمة قد يؤدى إلى تخفيض فائدة الإقراض العقاري إلى معدلات لم نكن نحلم بها من قبل .
والشيء الغريب بأن منظومة التمويل العقاري في مصر بتعمل بعكس تماماً ما أراده المشرع من القانون ففقه وفكر المشرع كان نابعاً من أنشاء قانون يمثل وجه العدالة قلباً وقالباً وروحاً وييسر الحصول على التمويل العقاري بصورة عادلة لفئات لم يكن من الممكن وصول التمويل العقاري أليها ألا بهذا القانون وأن هذا القانون في فكرة الأساسي كان سيحقق في تطبيقه الوقوف بجانب الطرف الضعيف في المنظومة وهو العميل "طالب التمويل من أجل حمايته من بطش شركات التمويل العملاقة وإذعانه لها تحت وطأة قوتها وضغط حاجته الشديدة أليها فلهذا أنشأ هذا النظام الرائع والفريد والمفيد فعلاً لو طبق صح !!!
وعموماً فأنا أرى بأنها خطوه جيدة من الرئيس للاجتماع بالوزراء للنظر في محولة التخفيف من آثار الأزمة الاقتصادية على مصر ودراسة خطة لإنقاذ الوضع المتدهور في البورصة ومنظومة التمويل العقاري في مصر , وأرى أيضاً أنها كانت خطوه جيده من وزير الاستثمار ( ولاحظ بأن هيئة التمويل العقاري تابعه له ) :
أولاً : بالنظر إلى الكيانات الكائنة لشركات التمويل العقاري وضمها وتجميعها وعمل كيانات قويه منها قادرة علي اختراق السوق ولكننا يجب أن نشيد بهذا مع بعض التحفظ الصغير فيجب أخذ بعض الأحتياطات والضوابط التي سبق ذكرها في مقدمة المقالة في الحسبان من أجل تحسين العائد والمردود حسب رؤيتي الخاصة والمتواضعة في هذا الموضوع .
وثانياً : هناك خطوة جيده وبنشيد بها هي الأخرى وهى اعتماد وزير الاستثمار ورئيس هيئة التمويل لدبلوم الدراسات العليا لجامعة عين شمس وإدخالها إلى منظومة التمويل العقاري وذلك بتوقيع بروتوكول التعاون بين هيئه التمويل العقاري وجامعة عين شمس .
و ثالثاً : فقد نشأ قانون التمويل العقاري في مصر في سنة 2001 وهو من أنشأ هذه التصنيفات الثلاثة للخبراء لأول مره في مصر والتي لم يسبق لها تاريخياً أن حدثت فيها من قبل ... ولكن من وضع اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري " ولاحظ بأني سوف أخفف هنا من وقع الكلام حتى لا ندخل في جدل بيزنطي" فسأقول عن بأنه قد جانبه الصواب وبالتأكيد كلنا بشر وكلنا بنخطيء ونصيب ولكن الشيء السيئ هنا هو التمسك بالخطأ واعتباره عقيدة من صنع ألآله لايمكن نقدها أو تعديها وألا أعتبر ما ستنطق به هو كفراً وعيباً في الذات الألهيه وسيبعه بالتأكيد بطشاً وسيلقى بك في النار لتعذب حتى تتوب عما نطقت به من كفر والحاد وحتى لا تظنوا بأنني بأبالغ فسأستعرض لكم بعض بنود فرمان أشترطات اللائحة العجيبة:
البند الثاني : المستندات التي تثبت توافر الخبرة لدى الطالب في مجال التقييم العقاري لمدة لا تقل عن خمس سنوات بالنسبة لحملة الدكتوراه ولمدة لا تقل عن عشرة سنوات لحملة الماجستير والمدة لا تقل عن خمس عشرة سنة بالنسبة لحملة المؤهلات العليا .
(إلى هنا و ينتهي هذا البند ولاحظ بأني قد كتبته حتى بأخطائه الإنشائية والإملائية والمطبعية حتى لا أتهم بذكر ما ليس فيه) وحتى نناقش هذا البند فنجد بأن البند قد ربط الخبرة اللازمة بالحصول على درجات العلميه المختلفة التي تفيده في تقليل سنوات الخبرة اللازمة لاعتماده من بعد الحصول على بكالوريوس بدون ذكر تخصصها "لاحظ بأنى بأقصد هنا الدكتوراه والماجستير"فأول ما يذكر في هذه النقطة فإن كان بيعنى هذا البند دكتوراه في مجال التقييم وماجستير في التقييم العقاري ( فنحن لم نسمع بهذه الدكتوراه أو الماجستير لا في مصر ولا أي دولة في العالم حتى الآن وبالنسبة لواقعنا فأن أعلى شهادة علميه موجودة في مصر في هذا المجال حتى لحظة كتابتي لهذه المقالة هي دبلوم الدراسات العليا الموجودة بجامعة عين شمس "دبلوم الخبراء العقاريين " وبما أن الهيئة قد سبق واعتمدت سنوات الخبرة الأقل للحاصل على دكتوراه ليست في التقييم العقاري فهذا بيعنى بأن الهيئة بتلجأ هنا للتفسير الواسع أي بمعنى أبسط وأدق طبقاً لهذا البند وطبقاً لأسلوب تطبيقه من الهيئة فهذا بيعنى أن أي حاصل على دكتوراه في مصر ولو كانت في "الرقص" أو حتى في الأدب "وخلينا مؤدبين " فمن حقه الحصول على تخفيض عشر سنوات في سنين الخبرة المعتمدة وأنا رأيي هنا بأن واضع اللائحة قد جانبه الصواب فماذا تفرق الدكتوراه هنا في رفع قدرته على التقييم إذا كانت في غير تخصص التقييم , فطبعاً المفهوم ببساطه من هذا البند بأنه قد فصل ليساعد ويسهل دخول أناس معينه لمنظومة هيئة التمويل من الشباك الذي فتح لهم وللتفريق بين الخبراء بناء على خزعبلات لا ترقى لأن يقال عنها بأنها فكر وقد صدرت عن مصدر مسئول بالدولة , وهذه بالتأكيد رؤية خاطئه تزيد من عوائق التمويل العقاري في مصر , فلن يستقيم الوضع هكذا أبداً فهذا بالتأكيد ليس في صالح بلدنا الحبيب ولكنه بيصب في صالح فئة محدده معلومة .
أما الجزئية الأخرى الجديرة بالذكر هنا فهي عندما بدأت منظومة التمويل العقاري في العمل قي مصر وأنشأت جامعة القاهرة (دورة تتكون من 31 محاضرة في 11 يوم لإعداد كوادر خبراء التقييم العقاري) , و اعتمدت في وقتها كجهة وحيده من هيئة التمويل العقاري "بمعنى أنها كانت البوابة الوحيدة لدخول الهيئة" ,ثم أنشأ لهم جمعية خاصة بخريجيهم تعمل بمثابة النقابة لهم وتكون أيضاَ شرطاً من شروط الالتحاق , إلا إن ما يدعو للعجب بأن الهيئة ما تزال تشترط انضمام خريجي دبلوم الخبراء العقاريين جامعة عين شمس للجمعية المنافسة لهم "جمعية خريجي دورة التقييم جامعة القاهرة" وقد دار بين الطرفين صولات وجولات منشوره على صفحات الجرائد وبالتالي فالجمعية لن تقبلهم أبدأً أعضاء وسوف توضع العراقيل البيزنطية ليتحكموا في قبول الأعضاء من جامعة عين شمس وبهذا الشرط نكون قد ابتعدنا عن الموضوعية ووضعنا العربة أمام الجواد .
أما الجزء الأخير هنا فهو عندما بدأت منظومة التمويل العقاري في العمل وقيدوا (خريجي دورة التقييم في جامعة القاهرة في الهيئة) كانوا بيقيدوا بناء على أنهم متخرجين منذ 15 سنه وليس بناء على أنهم خبراء تقييم منذ 15 سنه فهذه المهن بتصنيفاتها المنشأة بقانون التمويل العقاري في سنة 2001 مستحدثه ولم يوجد مقيمين دارسين قبل سنة 2001 ولكن كانت هناك بعض الأجتهدات من الوارثين المهنة أباً عن جد ,وأنا وأن كنت بأحترم وأقدر البعض منهم فهم أساتذتي في المهنة إلا أن البعض منهم أيضا لا يفقهوا شيئاً لا في التقييم العقاري ولا في غيرة وأن الهيئة نفسها والقائمين على مركز جامعة القاهرة قد تعمدوا التخلص من هذا الجيل القديم بتعمد رسوبه في امتحانات جامعة القاهرة وقد وصلت العداوة هناك لذكر رئيس المركز هناك لخبير مثمن مشهور حرفياً بأنهم لن ينجحوا أبداً هناك أي خبير مثمن وهذا طبعاً أدى لانسحاب الكثير من الخبراء ولم يدخلوا الامتحانات بالرغم من دفعهم المصاريف كاملة (1800 جنيه ) وحضورهم للدورة كاملة , وللأسف فأن أسلوب الانتقاء في هذه الدورات طبقاً لأصحاب الحظوة ولمكانه قد أدى أيضاً لأن الرئيس المنشأ لهذه الدورة يسجل نفسه فيها ثم ينجح نفسه ويسقط بعدها أستاذة في الهندسة المقيم العالمي المعروف والشهير جداً وأخو وزير سابق شهير لأنه ببساطه لو نجح في الدورة فسيحتل مكانه كرئيس للجمعية .
المهم أنه عند تقدم الحاصلين على دبلوم الخبراء العقاريين جامعة عين شمس إلى هيئة التمويل فوجئوا بتعسف الموظف المختص وبأنه سيفعل شرط الـ 15 سنه خبرة السابقه على الحصول على الشهادة مع أن هذا الشرط لم يفعل أبداً مع خريجي جامعة القاهرة ( وعلى تحدى أنا كانت تستطيع الهيئة أن تبرز شهادات الخبرة للـ 117 خبير تقييم الموجدين في الجداول والسابقة على سن هذا القانون لأثبت لها بأن معظمها غير حقيقي ) فالحقيقة المعروفة وهى بأن 99% منهم ليس لهم أي جذور قديمة قبل سن قانون التمويل العقاري في مصر وذلك بشهادة بعضهم ... والواقع أيضاً ببتحدث عن نفسه فالخبراء والمقيمين القدماء قد أستبعدوا بطريقه أو بأخرى فأولاً قد اشترطوا عليهم الحصول على شهادات عليا لتجنيب المعظم منهم فمعظمهم كانوا غير حاصلين على شهادات والفئة القليلة الباقية منهم الحاصلة على شهدات عليا جعلوهم يرسبوا في دورات جامعة القاهرة حتى لا يدخلوا منظومة التمويل العقاري نهائياً فقد كانوا أحدى الفئات الغير مرغوب بها هناك .
المهم أن هذا قد يؤدى لنزاعات في النهاية لنزاعات مريرة في المحاكم ستنتهي غلباً ببطلان هذا القرار الأدارى العجيب لأنه أولا لا يخضع لمنطق وثانياً لأنه غير دستوري فقد فرق بين البشر ولم يحقق العدالة والمساواة وأنا وأن أكتب هنا وفى هذا المنبر فهذا من أجل أن نجنب المحاكم نزع قانوني عقيم وطويل وشبه مؤكد نتائجه فاللائحة بشكلها الحالي لا تنطبق على الوضع الحالي وهيا غير دستورية وقد جانبها الصواب , فأنا أرى بأن نترك كل الخلافات جانباً والعمل معاً لتصحيح المسار وأن نضع مصلحة الأمة في المقام الأول ونصب أعيننا ونبعد عن الصراعات والخلافات ذات الطابع الشخصي من أجل الصالح العام كي لا نصل بخلافتنا لأن نهد المعبد فوق رؤوس الجميع فيخسر فيه الصالح والطالح معاً .
يعنى وبساطه يجب تصحيح ما سبق وذكرته من أخطاء في المنظومة من أجل الصالح العام .
وأخيراً وليس بأخر ... المثل ببقول يا بخت من بكاني وبكى عليا ولا ضحكني وضحك الناس عليا ... ألهم قد بلغت ألهم فأشهد ...
فاعل خير !!!
